Die Übertragung von Immobilien unter einem Nießbrauchvorbehalt (§ 1030 ff. BGB) ist eine probate Möglichkeit, Erbschaften bereits zu Lebzeiten zu regeln und die Steuerlast zu reduzieren. Dabei bleibt dem bisherigen Eigentümer (z. B. Elternteil) das lebenslange Nutzungsrecht an der Immobilie, vor allem das Recht auf Mieteinnahmen und die private Nutzung. Der Beschenkte oder Erbe erhält das Eigentum, jedoch ist sein Nutzungsrecht eingeschränkt.
Bedeutung
In Deutschland werden nach Angaben von Statista jedes Jahr mehr als 430.000 Immobilien vererbt. 46 Prozent aller Erbschaften enthalten Immobilien. Bei den derzeitigen Immobilienpreisen kann dann schnell der Steuerfreibetrag von 400.000 Euro pro Kind überschritten werden.
Steuervorteil
Der Wert des Nießbrauchs wird nach gesetzlichen Vorgaben kapitalisiert und vom Steuerwert der Immobilie abgezogen. Das senkt die Bemessungsgrundlage für die Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer teilweise erheblich.
Gestaltungsempfehlungen
- Vorweggenommene Erbfolge: Die Immobilie wird bereits zu Lebzeiten übertragen, wobei sich der Übertragende ein Nießbrauchrecht vorbehält. So lassen sich Freibeträge besser verteilen und ggf. mehrfach nutzen (alle 10 Jahre).
- Kapitalisierte Berechnung des Nießbrauchs: Der steuerliche Wert des Nießbrauchs hängt vom jährlichen Nutzungswert (z. B. fiktive oder tatsächliche Miete) und der statistischen Lebenserwartung des Nießbrauchsberechtigten ab. Je jünger dieser ist und je höher die Mieteinnahmen, desto höher der Abzug vom Immobilienwert.
- Individuelle Modellierung: Strategien unterscheiden sich je nach Familienkonstellation und Vermögensart. Es gibt Unterschiede bei vermieteten Objekten, eigengenutzten Immobilien oder Geschäftshäusern.
- Rechtssichere Vertragsgestaltung: Wichtig ist ein präzise formulierter Schenkungs- oder Nießbrauchvertrag.
Stolperfallen
- Steuerliche Risiken: Die Berechnung des Nießbrauchwerts unterliegt strengen steuerlichen Vorgaben. Fehler können zu steuerlichen Nachteilen führen.
- Nachbesteuerungsfristen: Wichtig sind die 10-Jahres-Fristen für Schenkungen, damit die Steuerbefreiung nicht durch einen zu kurzen Abstand zum Erbfall entwertet wird.
- Besteuerung laufender Einnahmen: Mieteinnahmen aus dem Nießbrauch unterliegen weiterhin der Einkommensteuer des Nießbrauchers.
Fazit
Die optimale Strategie hängt von Ihrer individuellen Vermögensstruktur und Familienkonstellation ab. Lassen Sie sich hierzu von spezialisierten Steuerberatern und Erbrechtsexperten beraten, um alle rechtlichen und steuerlichen Vorteile samt Stolperfallen individuell auszuschöpfen.
